Glosario inmobiliario venezolano

30 términos que aparecen en los anuncios y en los documentos, explicados en el sentido que tienen en Venezuela.

Anexo: Un anexo es una vivienda independiente construida dentro del terreno de una casa o quinta, normalmente en la parte trasera, sobre el garaje o en un semisótano. Tiene su propia entrada, baño y cocina, aunque casi siempre comparte el servicio de agua y electricidad con la vivienda principal. En Venezuela es una de las opciones de alquiler más buscadas por personas solas, parejas jóvenes y estudiantes, porque cuesta bastante menos que un apartamento y suele incluir los servicios en el canon. Al no ser una propiedad separada en el registro, un anexo se alquila pero rara vez se vende por su cuenta.
Arras: Las arras son la cantidad que entrega el comprador al firmar la opción de compra como señal de que va en serio. El contrato define si son confirmatorias (se descuentan del precio) o penitenciales (permiten desistir perdiéndolas, o devolviéndolas dobladas si quien desiste es el vendedor). En Venezuela el término se usa menos que "inicial" o "reserva", pero la figura es la misma y lo que importa es que el contrato diga con claridad qué pasa si la operación no se cierra.
Canon de arrendamientotambién canon, alquiler mensual: El canon de arrendamiento es el monto que el inquilino paga cada mes por usar el inmueble. En Venezuela se pacta habitualmente en dólares y se paga en divisas o en bolívares al cambio del día. El contrato debe fijar el monto, la fecha de pago, cómo y cuándo se ajusta, y si incluye condominio o servicios. Conviene dejar por escrito la tasa de cambio de referencia que se usará, porque es la fuente más común de desacuerdos a mitad del contrato.
Casa de campo: Casa de campo es la vivienda situada fuera del casco urbano, en zonas de montaña o costa, que se usa como segunda residencia o para alquiler vacacional. En Venezuela son frecuentes en Los Altos Mirandinos, la Colonia Tovar, el litoral y los pueblos de la cordillera andina. Suelen tener más terreno y menos servicios públicos que una vivienda urbana, así que la autonomía de agua y electricidad pesa mucho en su valor.
Cédula catastral: La cédula catastral es el documento que emite la alcaldía y que identifica al inmueble dentro del catastro municipal: ubicación, linderos, superficie del terreno y de la construcción, y su código catastral. Es obligatoria para protocolizar una venta y suele tener vigencia limitada, así que hay que renovarla si el trámite se alarga. Sin ella el registro no acepta el documento de compraventa, y conseguirla puede tardar semanas dependiendo del municipio.
Condominio: El condominio es la cuota mensual que paga cada propietario de un edificio o conjunto cerrado para cubrir los gastos comunes: vigilancia, mantenimiento de ascensores, limpieza, jardinería, agua del edificio, combustible de la planta eléctrica y el sueldo del conserje. Se reparte según el porcentaje de participación de cada inmueble, que aparece en el documento de condominio. En un alquiler hay que dejar por escrito quién lo paga: por costumbre lo asume el propietario, pero muchos contratos lo trasladan al inquilino.
Conserjería: La conserjería es el servicio de portería y mantenimiento de un edificio, y también el apartamento donde vive el conserje, que forma parte de las áreas comunes. El conserje se encarga de la limpieza, la basura, el manejo de la planta eléctrica y las bombas, y del control de acceso. Su sueldo y prestaciones se pagan por condominio y suelen ser la partida más grande. Un edificio sin conserjería activa tiende a tener áreas comunes en peor estado.
Depósito de garantíatambién deposito: El depósito es la cantidad que el inquilino entrega al firmar y que el propietario retiene como garantía por daños o impagos. Lo habitual en Venezuela es uno o dos meses de canon. No es un adelanto del alquiler: no sirve para cubrir los últimos meses salvo que se pacte expresamente. Al terminar el contrato debe devolverse descontando solo lo que corresponda, así que conviene dejar constancia del estado del inmueble con fotos y un inventario firmado el día de la entrega.
Documento de propiedadtambién titulo de propiedad: Es el documento registrado que acredita quién es el dueño de un inmueble. Para que tenga valor tiene que estar protocolizado en el Registro Subalterno (hoy Registro Público) de la jurisdicción donde está el inmueble, con su número, tomo y folio. Antes de comprar hay que pedirlo y revisar que el vendedor sea quien aparece, que la descripción y los linderos coincidan con el inmueble real y que no tenga gravámenes. Una copia simple no basta: lo que importa es lo que diga el registro.
Fiador: El fiador es quien se compromete a responder por el inquilino si este deja de pagar o causa daños. Los propietarios suelen exigir un fiador con inmueble propio en la misma ciudad, y piden su documento de propiedad y constancia de ingresos. En contratos de empresa se sustituye por una fianza de una aseguradora. Firmar como fiador no es un trámite menor: compromete el patrimonio propio durante toda la vigencia del contrato y de sus prórrogas.
Ficha catastral: La ficha catastral es el levantamiento técnico que hace la alcaldía del inmueble y que sirve de base para emitir la cédula catastral: recoge medidas, linderos, tipo de construcción y uso. Se solicita en la oficina de catastro del municipio y a veces exige una inspección. Aunque en el habla corriente se usa como sinónimo de cédula catastral, son documentos distintos: la ficha es el expediente y la cédula es la certificación que se presenta ante el registro.
Galpón: El galpón es una nave industrial o de almacenamiento: una construcción de gran altura, sin divisiones interiores y con acceso para camiones. Se mide por metros cuadrados de piso y por altura libre, y en los anuncios se destacan el acceso a vías principales, la capacidad eléctrica instalada y si tiene oficinas anexas o área de carga. Se concentran en zonas industriales como Los Cortijos y La Yaguara en Caracas, o Valencia y Maracay en el centro del país.
Gravamen: Un gravamen es una carga que pesa sobre el inmueble y limita lo que el dueño puede hacer con él: una hipoteca, un embargo, una anticresis o una prohibición de enajenar. Queda anotado en el registro, así que se detecta pidiendo una certificación de gravámenes al Registro Público. Comprar un inmueble con gravamen vigente significa heredar el problema, por lo que la certificación es uno de los documentos que hay que exigir antes de firmar la opción de compra.
Hipoteca: La hipoteca es la garantía que se constituye sobre un inmueble para respaldar un crédito: si el deudor no paga, el acreedor puede ejecutarla y rematar el bien. Queda registrada sobre el inmueble y solo desaparece cuando se libera formalmente ante el registro, no cuando se paga la última cuota. En Venezuela el crédito hipotecario ha estado prácticamente detenido durante años, así que la mayoría de las compraventas se hacen de contado y las hipotecas que aparecen suelen ser antiguas y pendientes de liberar.
LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)también ley de arrendamientos: La LAI es el marco legal del alquiler en Venezuela. Desde 2011 el alquiler de vivienda se rige por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, mientras que los locales comerciales tienen su propio decreto ley de 2014; el uso de oficinas e industrias sigue bajo la ley anterior. Lo relevante en la práctica es que la vivienda tiene una protección más fuerte al inquilino en materia de desalojo y prórroga, y que los contratos deben ajustarse al régimen que corresponda al uso del inmueble.
Maletero: El maletero es el cuarto de depósito que algunos edificios asignan a cada apartamento, normalmente en el sótano o junto al estacionamiento. Se usa para guardar lo que no cabe en la vivienda: maletas, herramientas, bicicletas. Al igual que el puesto de estacionamiento, puede formar parte del documento del apartamento o ser una unidad aparte, así que conviene comprobar en el documento si está incluido antes de darlo por hecho.
Opción de compratambién opcion a compra: La opción de compra es el contrato previo a la compraventa definitiva. El comprador entrega una cantidad —normalmente entre el 10 % y el 30 % del precio— y ambas partes fijan un plazo para firmar el documento definitivo ante el registro. El contrato establece qué pasa si alguna de las dos incumple: lo habitual es que el comprador pierda lo entregado o que el vendedor lo devuelva por partida doble. En Venezuela es el paso donde se verifican los documentos del inmueble y se tramitan las solvencias, así que conviene firmarla ante abogado.
PH (penthouse)también penthouse, pent-house: El PH es el apartamento del último piso de un edificio, casi siempre de mayor superficie que el resto y con terraza propia. En Venezuela se anuncia como "PH" incluso cuando el edificio tiene varios en la misma planta. Suele ser el inmueble más caro de la torre por metro cuadrado, por la vista, la ausencia de vecinos arriba y la terraza. Como contrapartida, recibe más sol y calor, y en edificios sin planta eléctrica una falla del ascensor lo deja bastante incomunicado.
Planta eléctricatambién planta: La planta eléctrica es el generador que abastece a un edificio o casa cuando falla el servicio público. En los anuncios venezolanos aparece como una de las características más valoradas, sobre todo fuera de Caracas, donde los cortes son más frecuentes y largos. Conviene preguntar qué cubre: hay plantas que solo mantienen ascensores, bombas y áreas comunes, y otras que llegan a los apartamentos. Su combustible y mantenimiento se pagan por condominio.
Pozo de aguatambién pozo profundo: El pozo es una perforación propia del edificio o de la casa que extrae agua subterránea y la almacena en los tanques, para no depender solo del servicio público. Es una de las características que más se destacan en los anuncios porque garantiza suministro cuando el acueducto falla. Su agua no siempre es potable: en muchos casos se usa para lavar y para los baños, y el agua de consumo se compra aparte. El bombeo depende de la electricidad, así que un pozo sin planta eléctrica sirve a medias.
Puesto de estacionamientotambién puesto, estacionamiento: El puesto de estacionamiento es el espacio asignado a un inmueble dentro del edificio o conjunto. Puede estar incluido en el documento de propiedad como parte del apartamento o ser una unidad independiente con su propio documento, lo que cambia si se puede vender o alquilar por separado. En los anuncios se indica cuántos puestos tiene el inmueble, porque en zonas densas es uno de los factores que más pesan en el precio.
Quinta: Quinta es como se llama en Venezuela a una casa unifamiliar aislada, con jardín y su propio terreno, dentro de una urbanización. Se distingue del townhouse porque no comparte paredes con las viviendas vecinas y suele tener más metros de parcela que de construcción. Es el tipo de vivienda dominante en urbanizaciones como Prados del Este, La Lagunita o El Trigal. Muchas quintas antiguas se han convertido en oficinas, colegios o consultorios, y otras se han dividido para incluir un anexo de alquiler.
RIF: El RIF (Registro Único de Información Fiscal) es el número que identifica ante el SENIAT a toda persona natural o jurídica en Venezuela. En una operación inmobiliaria hace falta el RIF vigente de comprador y vendedor para protocolizar el documento, y las agencias lo piden también para facturar sus honorarios. Debe estar actualizado: un RIF vencido detiene el trámite en el registro. Las empresas lo necesitan además para abrir cuentas y emitir facturas por el alquiler.
Solvencia: Las solvencias son certificados que acreditan que el inmueble no tiene deudas pendientes y hacen falta para registrar una venta. Las habituales son la solvencia municipal de derecho de frente, la del servicio de agua (Hidrocapital u operadora local), la de aseo urbano y, en edificios, la de condominio firmada por la junta. Cada una la emite un organismo distinto y todas tienen fecha de vencimiento, así que se tramitan cuando la operación ya está encaminada.
Tanque de agua: El tanque es el depósito donde el edificio o la vivienda almacena agua para los días en que no llega el servicio. Suele haber uno subterráneo y otro elevado, con una bomba que sube el agua entre ambos. En los anuncios se menciona su capacidad en litros porque determina cuántos días de autonomía hay. Conviene preguntar cuándo se limpió por última vez: un tanque sin mantenimiento es una fuente habitual de problemas de calidad del agua.
Terrenotambién parcela, lote: El terreno o parcela es el suelo sin construir que se vende para edificar. Su valor depende de la superficie, la ubicación y, sobre todo, de lo que la ordenanza municipal permita construir encima: uso permitido, número de pisos y porcentaje de ocupación. Antes de comprar hay que pedir la variable urbana en la alcaldía, además de la cédula catastral y la certificación de gravámenes, porque un terreno con uso restringido puede valer una fracción de lo que parece.
Torre: Torre es como se denomina en Venezuela a un edificio residencial de varios niveles con ascensor, normalmente dentro de un conjunto que puede tener más de una. Los anuncios suelen indicar el número de torre y el piso porque afectan al precio: los pisos altos se valoran por la vista y la brisa, pero dependen más del ascensor y de la planta eléctrica. Las torres pagan condominio y tienen áreas comunes como salón de fiestas, piscina o parque infantil.
Townhouse: Un townhouse es una casa de dos o tres niveles que comparte una o ambas paredes laterales con las casas vecinas, dentro de un conjunto cerrado con vigilancia y áreas comunes. Combina la distribución de una casa con la seguridad y los costos compartidos de un condominio. En Venezuela se popularizó desde los años noventa en zonas como La Tahona, El Hatillo, San Diego y el norte de Valencia. Paga condominio, a diferencia de la quinta, y suele incluir dos puestos de estacionamiento.
Usufructo: El usufructo es el derecho a usar un inmueble y disfrutar de sus frutos —por ejemplo, cobrar su alquiler— sin ser el propietario. Es frecuente en herencias, donde los hijos reciben la nuda propiedad y un padre o madre conserva el usufructo vitalicio. Un inmueble con usufructo vigente se puede vender, pero el comprador no puede ocuparlo mientras el usufructuario viva o hasta que renuncie formalmente, así que conviene detectarlo en el documento antes de negociar.
Vigilancia 24 horastambién vigilancia 24h: La vigilancia 24 horas es el servicio de seguridad privada permanente de un edificio o conjunto cerrado, con vigilantes por turnos en la garita de acceso. Aparece con mucha frecuencia en los anuncios porque es uno de los factores que más pesan en la decisión de alquilar o comprar en las ciudades venezolanas. Se paga por condominio y conviene preguntar si se combina con cámaras, control de visitantes y cerco eléctrico, porque el nivel de servicio varía bastante entre conjuntos.